Immobilienkauf in Andalusien
Der Erwerb einer Immobilie ist wohl immer eine schwierige Entscheidung. Die meisten von uns kaufen in ihrem ganzen Leben höchstens ein oder zwei Häuser oder Grundstücke. Wie viel schwieriger ist das in einem Land, dessen Sprache Sie nicht perfekt sprechen, dessen Rechtssystem Sie nicht kennen und in dem Sie zum Zeitpunkt des Immobilienerwerbs wahrscheinlich nicht einmal leben.
Viele wählen eine Immobilie in einer Urbanisation. Der Vorteil: hier ist meist alles nur wenige Minuten entfernt - Strand, Supermarkt und Restaurant. Jeder muss aber für sich entscheiden, ob er sich freiwillig "einsperren" lässt (meine Meinung) oder etwas mehr von Spanien erwartet. Die Alternative heißt ein "Leben auf dem Land", auf einer Finca zwischen Einheimischen (eine Finca ist ein größeres Stück Land mit oder ohne Gebäude). Wenn Sie sich für eine Finca entscheiden, darf für Sie Zeit keine Rolle spielen, denn die Wege sind hier etwas weiter, dafür genießen Sie aber eine herrliche Ruhe.
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Vor dem Erwerb einer Immobilie muss eine NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjeros) beantragt werden. Diese indiziert keine steuerliche Ansässigkeit, sondern dient lediglich der Identifizierung von Ausländern. Sie ist zwingend erforderlich beim Erwerb einer Liegenschaft, der Annahme einer Erbschaft oder der Anmeldung eines Fahrzeuges.
Maklerprovision: In den überwiegenden Fällen wird der Makler zunächst vom Verkäufer beauftragt, das Objekt zu vermitteln. Daher muss auch der Verkäufer allein die vereinbarte Provision zahlen. In der Praxis verhält es sich so, dass der Makler die von der Käuferseite getätigte Anzahlung zur Reservierung des Objekts bis zum definitiven Kaufvertrag einbehält. Dies dient zur Sicherung seines Provisionsanspruchs. Beim definitiven Verkauf erhält der Verkäufer folglich den Restkaufpreis und ggf. einen Teil der Anzahlung nach Abzug der Maklerprovision. Auf keinen Fall sollten Sie dem Makler zusätzliche Gebühren oder Kosten bezahlen, außer es sind ausnahmsweise Sie als Käufer, der den Makler ausdrücklich beauftragt hat, für Sie eine Immobilie zu finden. In solch einem Fall sollten Sie aus Beweisgründen immer einen schriftlichen Auftrag erteilen und die Provisionshöhe schriftlich fixieren. Es gibt keine verbindliche Provisionshöchstgrenze. Allgemein liegt die Maklercourtage zwischen 5% und maximal 10%.
Kaufvertrag: In Spanien gilt schon ein euphorisches "Das nehmen wir!" als Vertragszusage. Überlegt man es sich dann doch noch anders, kann man zu Schadensersatzleistungen verurteilt werden. Da mündliche Vereinbarungen auch ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig sind, empfiehlt es sich, Preis und Kaufbedingungen mit Bedacht auszuhandeln. Wer sich für eine Immobilie entschieden hat, sollte schnell auf einen Notarvertrag sowie den Eintrag ins Grundbuch drängen, um einen Doppelverkauf auszuschließen.
Der spanische Notar ist nicht verpflichtet, die Rechtmäßigkeit des Vertrages zu überprüfen und Sie als Käufer über die Risiken aufzuklären. Er beschränkt sich darauf, die Identität der Parteien, ihre Geschäftsfähigkeit und das Datum der Beurkundung festzustellen. Fragen Sie den Notar vor Abschluss des Kaufvertrages, ob er eine spanische Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lässt.
Folgende Aspekte überprüft der spanische Notar nicht:
- ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer ist
- ob die Immobilie frei von Lasten ist (theoretisch ist der Notar gesetzlich hierzu verpflichtet, aber bei vielen Notaren erscheint im Urkundentext ohne vorherige Aufklärung des Käufers, dass dieser auf diese Auskunft verzichtet)
- die Situation in Bezug auf die Erschließung der Immobilie (Erschließungsgebühren, zukünftige Enteignung wegen der Bauplannormen etc.)
Deshalb: Überprüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung die Eigentumsverhältnisse in einer beglaubigten Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs (nota simple informativa)!
Lassen Sie sich auch eine Bestätigung darüber geben, dass für das Objekt eine Baugenehmigung vorliegt und es bewohnbar ist.
Es ist keine Seltenheit, dass nur das Grundstück eingetragen ist, das darauf stehende Gebäude nicht. Vergewissern Sie sich, dass eine Neubauerklärung auch eingetragen werden kann. Manchmal weicht der Bau derart von der Baugenehmigung ab, dass eine Neubauerklärung nicht erteilt wird.
Überprüfen Sie die Angaben über die Bauqualität und eventuelle Belastungen durch Miet- und Pachtverträge.
Bitten Sie auch um einen Nachweis, dass der Verkäufer die Grundsteuer für die letzten Jahre bezahlt hat. Sollte der Verkäufer in den letzten vier Jahren keine Grundsteuer (impuesto de bienes inmuebles) bezahlt haben, so haften Sie für diese Altschulden. Die Zahlungsrückstände werden gewöhnlich erst dann im Grundbuch sichtbar, wenn die Gemeinde eine Pfändung im Grundbuch erwirkt hat.
Die Wertzuwachssteuer (Plusvalia) ist eine spanische Besonderheit. Üblicherweise entrichtet sie der Verkäufer. Achten Sie deshalb auf die Regelung.
Bei Vertragsunterzeichnung ist eine Anzahlung von ca. 10% zu leisten, der Restbetrag wird gezahlt, wenn die Notarurkunde (escritura) ausgehändigt wird.
Vor dem Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages muss gewarnt werden:
- private Kaufverträge können nicht im Grundbuchamt eingetragen werden
- führt im Falle einer späteren Veräußerung zu geringeren Verkaufserlösen, da jeder gut informierte Käufer die Bedingung stellt, dass die Liegenschaft im Grundbuch bereits auf den Verkäufer eingetragen ist
- kann sich ohne weiteres in Luft auflösen, wenn der Verkäufer "Ihre Immobilie" an einen weiteren Interessenten veräußert und dieser zweite Verkauf im Grundbuchamt eingetragen wird
- besteht die Gefahr, dass die Immobilie weiter für Schulden des Verkäufers haftet
- Gültigkeit kann im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung in Frage gestellt werden
- große Probleme bei späterer notarielle Beurkundung (ist z.B. der Verkäufer verstorben müssen die Erben ausfindig gemacht und im Grundbuch eingetragen werden
Auch beim Kaufvertrag in privatschriftlicher Form fallen für den Kauf steuerliche Belas-tungen an. Die spanische Finanzverwaltung erlangt aber nicht ohne weiteres Kenntnis von der Existenz eines Privatvertrages. Daher wird in der Praxis so gut wie nie auf den vereinbarten Kaufpreis die 7%ige Grunderwerbsteuer entrichtet. Die Verjährungsfrist für die Steuerzahllast beginnt allerdings erst, wenn die Finanzverwaltung von dem privat-schriftlichen Vertrag Kenntnis erlangt.
Für Kaufnebenkosten unter anderem für Notar (zwischen 0,5 - 1% des beurkundeten Immobilienwertes), Grunderwerbsteuer (7%) und Grundbucheintragung usw. sollten Sie mit rund 10 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die einmalig fällige Grunderwerbssteuer (ITP) muss vor Eintrag ins Grundbuch entrichtet werden. Die laufende Grundsteuer ist jährlich bis spätestens November zu entrichten, die Höhe hängt vom Katasterwert ab.
Ab 2012 gibt es in Andalusien eine höhere Grunderwerbsteuer:
bei einem Kaufpreis
bis 400.000,00 € → 8%
bis 700.000,00 € → 9%
ab 700.000,00 € → 10%
Vergewissern Sie sich, dass die Immobilie über Licht- und Wasseranschluss verfügt. Andernfalls müssen kostenintensive und unbequeme Systeme, wie Generatoren oder Solarzellen, zur Lichtversorgung installiert werden, oder ein Wassertank muss zur Wasserspeicherung dienen. Falls Sie über einen Strom- und Wasseranschluss verfügen, überprüfen Sie, dass dieser Anschluss von einer öffentlichen Gesellschaft stammt und nicht etwa von einem privaten Verteiler. Anschlusskosten für abgelegene Immobilien können sehr hoch sein, wenn die Immobilie noch nicht ans öffentliche Netz angeschlossen ist.
Der Wert eines Grundstücks hängt entscheidend von seiner Bebaubarkeit ab. Änderungen der gemeindlichen Baupläne können einen beträchtlichen Wertverlust zur Folge haben. Sie sollten sich bei der Gemeindeverwaltung über den aktuellen Planungsstand hinsichtlich der Bebaubarkeit des Grundstücks und über die Möglichkeit einer zukünftigen Änderung informieren und einen Bescheid über die derzeitige Qualifizierung des Landes, eine cédula de calificación urbanística, beantragen.
Immobilien in unmittelbarer Küstennähe (bis 20, 100, 200, 500 m je nach Fall) unterliegen gesetzlichen Einschränkungen mit limitierten Baumöglichkeiten, die in Extremfällen gar zum Verlust der Immobilie ohne Entschädigung führen können.
Es ist ratsam, das Grundstück vor dem Kauf vermessen zu lassen. Auch sollten Sie die tatsächliche Grundstücksfläche zusammen mit einem Grundstücksplan in der escritura festhalten lassen.
Sobald der Kaufvertrag notariell beurkundet worden ist, sollten Sie die Schlüsselübergabe verlangen.
Vorsicht bei Steuerspar-Tricks! Da die Steuern auf den Kaufpreis hoch sind, wird oft im notariellen Kaufvertrag ein geringerer Betrag angegeben und der Rest "Cash im Akten-koffer" übergeben. Bis 30 % "Unterverbriefung" drückt das Finanzamt meist ein Auge zu (der Differenzbetrag der Grunderwerbsteuer muss nachentrichtet werden). Darüber hinaus kann die Geldstrafe, zwischen 50% und 150% des verkürzten Steuersatzes betragen.
Worauf Sie beim Hauskauf in Spanien noch achten sollten:
- Vereinbaren Sie stets im Vertrag, welches Recht Anwendung finden soll.
- Welche Garantien werden geboten, damit das Vereinbarte notfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden kann?
- Misstrauen Sie Formularverträgen. Bestehen Sie auf Individualvereinbarungen.
- Lassen Sie sich auch offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen.
- Wird ein noch nicht fertiggestelltes Objekt auf Raten gekauft, so muss der Verkäufer den Nachweis erbringen, dass hinsichtlich der Raten eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen ist.
- Achten Sie bei Baugrundstücken darauf, dass sie die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen.
- Ziehen Sie bei schwierigen Fragen stets einen sachkundigen Berater hinzu.
Laufende Kosten
Je nach Gemeinde ist die Grundsteuer unterschiedlich hoch. Zudem sind Eigentums- und Vermögenssteuererklärungen abzugeben.
